「賃上げ5%でも月+7千円」住宅ローン金利の落とし穴
「賃上げ5%でも月+7千円」住宅ローン金利の落とし穴
「賃上げ5%でも月+7千円」住宅ローン金利の落とし穴
はじめに：昇給したのに、なぜか財布が軽いままのあなたへ
「今年は5%上がったらしいよ、春闘」
ニュースでそう聞いて、ちょっとうれしくなりませんでしたか？
実際、2026年の春闘の賃上げ率は5.01%。3年連続で5%を超えました。物価を差し引いた実質賃金も7月まで7カ月連続でプラス。数字だけ見れば、久しぶりに「給料が勝っている」年です。
でも、給与明細を見て、こう思った人も多いはずです。
「……あれ、思ったより増えてない？」
さらに、こんなことを考え始めていませんか。
- 「昇給したし、週末の外食くらいは増やしてもいいよね」
- 「住宅ローンの金利が上がったってニュースは見たけど、返済額は変わってないし大丈夫でしょ」
もし少しでもドキッとしたら、この記事はあなたのためのものです。
先にお伝えしておきます。今年の昇給分は、住宅ローンの金利上昇に「先回り」して食べられ始めています。 しかも、そのことに気づきにくい仕組みになっているのです。
この記事では、
- 昇給と金利上昇、どちらが勝っているのかを数字で比べる
- 多くの人が見落としている「3つの落とし穴」
- 昇給分を守るために、今週できること
を、できるだけわかりやすくお話しします。
給料vs金利、本当に勝っているのはどっち？
賃上げ5%は、手取りにすると「約1.2万円」
まず、給料の側から見てみましょう。
月給30万円の人が5%上がると、額面では約1万5,000円のアップです。ただし、ここから所得税・住民税・社会保険料が引かれます。手元に残るのは、おおよそ1万1,000〜1万2,000円です。
「5%」という数字の響きよりも、ずっと控えめですよね。実際、最近の調査でも、収入への不満の理由として最も多かったのは「物価高に対応できない」で、45%にのぼっています。「上がった実感がない」と感じているのは、あなただけではありません。
金利+0.5%で、月約7,000円が出ていく
次に、住宅ローンの側です。
日銀は2026年9月に政策金利を1.25%へ引き上げました。約31年ぶりの水準です。10月には大手銀行が相次いで変動金利を引き上げ、平均は1.3%を超えました。
ローン残高3,000万円・残り30年、今の金利が0.8%の家庭で計算すると、こうなります。
毎月の変化 昇給分（手取り約1.2万円）との比較 昇給（5%） +約12,000円 ― 金利+0.5%（1.3%） −約6,900円 昇給分の約6割が消える 金利+1.0%（1.8%） −約14,100円 昇給分がまるごと消える
金利が0.5%上がるだけで、昇給分の半分以上が住宅ローンに吸い込まれていきます。1%上がれば、昇給はなかったのと同じ。むしろ少しマイナスです。
「給料が上がったのに楽にならない」というモヤモヤは、気のせいではなかったのです。
見落としがちな「3つの落とし穴」
ここからが本題です。住宅ローンの金利上昇には、ニュースだけでは見えない落とし穴が3つあります。
落とし穴1：返済額は同じなのに、借金が減らなくなる
「でも、うちは返済額が変わってないよ？」
そう思った方。実はそれこそが、最初の落とし穴です。
変動金利の住宅ローンの多くには、**「5年ルール」と「125%ルール」**があります。
- 5年ルール：金利が上がっても、毎月の返済額は5年間そのまま
- 125%ルール：5年後に返済額が上がっても、それまでの1.25倍まで
一見、やさしいルールです。でも、返済額が同じでも中身は変わっています。
残高3,000万円・毎月約93,800円返済の家庭で、金利が0.8%から1.8%に上がった場合を見てみましょう。
金利0.8% 金利1.8% 毎月の返済額 約93,800円 約93,800円（同じ） うち利息 約20,000円 約45,000円 うち元本 約73,800円 約48,800円
返済額は同じなのに、借金の減り方は毎月2万5,000円も少なくなります。
これが5年続くとどうなるか。試算すると、5年後のローン残高は、金利が上がらなかった場合より約145万円も多く残る計算になります。そして5年後の見直しでは、毎月の返済額が約93,800円から約111,600円へ、一気に約1万8,000円アップします。
「変わらない」と思っていた5年間は、実は負担を後ろにためこんでいた5年間だったのです。
落とし穴2：負担は「昇給より遅れて」やってくる
2つ目の落とし穴は、タイミングのズレです。
昇給は、春から給与明細にすぐ反映されます。一方、金利上昇が返済に届くのは、ずっと後です。
- 2026年6月の利上げ分 → 返済に反映されるのは2027年1月以降
- 2026年9月の利上げ分 → 返済に反映されるのは2027年7月以降の見込み
- 5年ルールがあれば、返済額の変化はさらに先
つまり、「増えたお金」は今すぐ手元に来るのに、「出ていくお金」は1年後、5年後に遅れて届くのです。
この時間差がくせ者です。昇給分をなんとなく生活費や娯楽に回しているうちに、生活水準が上がってしまう。そのころに返済増がやってくると、「なぜか毎月苦しい」家計ができあがります。
架空の事例：Bさん一家（30代後半・共働き・子ども1人）の場合 夫婦ともに昇給し、世帯の手取りが月2万円ほど増えたBさん。「せっかくだから」と動画配信サービスを2つ追加し、週末の外食を1回増やしました。気づけば昇給分はほぼ使い切り。銀行から届いた「金利変更のお知らせ」を見て、「返済額は変わらないって書いてあるから大丈夫」と引き出しにしまいました。……そう、まさに落とし穴1と2のダブルパンチです。
落とし穴3：「繰上返済しないほうが得」の常識が崩れた
3つ目は、住宅ローン控除にまつわる落とし穴です。
これまでよく言われてきたのが、「住宅ローン控除があるうちは繰上返済しないほうが得」という話。控除では年末のローン残高の**0.7%**が戻ってくるので、金利が0.7%より低ければ、借りたままのほうがお金が増える「逆ザヤ」の状態だったからです。
でも、変動金利が1.3%前後になった今、金利が控除率0.7%を上回る家庭が一気に増えました。
つまり、「控除があるから借りたままでいい」という常識は、多くの家庭ですでに通用しなくなっています。数年前に聞いたアドバイスを、そのまま信じ続けていないか、一度見直してみてください。
昇給分を守る「天引き作戦」
落とし穴の正体がわかったところで、対策です。ポイントはたったひとつ。
昇給分は、使う前に「なかったこと」にする。
ステップ1：昇給分を「金利対策口座」に自動で移す
給料日に、昇給で増えた分（例：月1万2,000円）を別の口座へ自動で振り替える設定をします。多くの銀行で「定額自動振替」や「自動入金」の機能が使えます。
先に移してしまえば、生活水準は昇給前のまま。意志の力に頼る必要はありません。
- 金利が上がらなかった → 貯金としてまるごと残る
- 金利が上がった → 増えた返済にそのまま回せる
どちらに転んでも損をしない、いちばん手堅い守り方です。月1万2,000円でも、1年で約14万円、5年で約72万円になります。
ステップ2：ある程度たまったら「期間短縮型」で繰上返済
たまったお金は、家計に余裕があれば繰上返済の選択肢にもなります。
残高3,000万円・金利1.3%・残り30年で、100万円を「期間短縮型」で繰上返済すると、利息が約47万円減り、返済期間が1年以上短くなります。
ただし、次の順番は必ず守ってください。
- 生活費の6カ月分は、必ず手元に残す
- 教育費など、使い道が決まっているお金には手をつけない
- 新NISAの積立は、無理に止めない
- それでも余ったお金を、繰上返済にあてる
ステップ3：あわてて固定金利に飛びつかない
「怖いから固定金利にしよう」と思った方は、ちょっと待ってください。
いまメガバンクの10年固定は約3.8%、フラット35は約3.5%。変動金利との差は2ポイント以上で、過去最大の開きです。先ほどの例で変動0.8%から固定3.8%に替えると、毎月の返済は約4万6,000円も増えます。
固定への切り替えは「金利が1%上がったら家計が回らない」とわかった家庭が、諸費用も含めて計算したうえで選ぶ手段です。不安だけで決めると、昇給分どころか家計全体を苦しめてしまいます。
今すぐ動くべき家庭・落ち着いていい家庭
今すぐ動くべき家庭
- 自分のローン金利と残高を、今この場で言えない
- 昇給分を、すでに生活費や娯楽で使い切っている
- 返済が月1万円増えたら、家計が赤字になる
落ち着いて様子を見ていい家庭
- 金利・残高・5年ルールの有無を把握している
- 昇給分を天引きでためる仕組みがある
- 生活費の6カ月分以上の貯金がある
大切なのは、「様子を見る」と「放っておく」は別物だということ。数字を知ったうえで待つのは、立派な作戦です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 賃上げしたのに手取りが増えないのはなぜですか？
額面が上がっても、そこから所得税・住民税・社会保険料が引かれるため、手取りの増え方は額面より小さくなります。月給30万円で5%昇給した場合、額面は約1万5,000円増えますが、手取りの増加はおおよそ1万1,000〜1万2,000円です。さらに物価上昇の影響もあり、「増えた実感」が得にくくなっています。
Q2. 日銀が利上げしたら、住宅ローンの返済はいつ増えますか？
変動金利の多くは年2回（4月・10月）に金利を見直し、その数カ月後から返済に反映されます。2026年6月の利上げ分は2027年1月以降、9月の利上げ分は2027年7月以降の返済に反映される見込みです。5年ルールがある場合、毎月の返済額が変わるのはさらに先になります。
Q3. 5年ルールがあれば、金利が上がっても安心ですか？
安心とは言えません。返済額は変わらなくても、利息の割合が増えて元本の減りが遅くなります。金利が0.8%から1.8%に上がると、5年後の残高は約145万円多く残り、その後の返済額は月約1万8,000円上がる計算になります。
Q4. 昇給分は繰上返済と新NISA、どちらに回すべきですか？
まずは生活費の6カ月分を確保することが先です。そのうえで、昇給分を「金利対策口座」にため、新NISAの積立は続けながら、余裕ができたら一部を繰上返済にあてる「両方少しずつ」が現実的です。ローン金利が住宅ローン控除の控除率（0.7%）を上回っている場合は、繰上返済の効果が大きくなります。
今週やること：30分で昇給分を守る3ステップ
最後に、この記事を読み終えたら、今週中にこの3つだけやってみてください。
- 銀行アプリで、金利・残高・残り期間・5年ルールの有無を確認する（10分）
- 返済シミュレーターで「金利+1%」を試算し、昇給分と比べる（10分）
- 給料日に、昇給分を「金利対策口座」へ自動で移す設定をする（10分）
昇給は、がんばってきたあなたへのご褒美です。だからこそ、気づかないうちに住宅ローンに吸い取られてしまうのは、もったいない。
昇給分を「使う」前に「守る」。 その小さな順番の入れ替えが、5年後のあなたの家計を、きっと楽にしてくれます。まずは今夜、銀行アプリを開くところから始めてみてください。
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著者紹介（橋本 正人）
著者は、AIの活用で企業業務に従事してきており、その後、独立しプロンプトの技術であるプロンプトエンジニアを取得し、生成AIを活用したさまざまな日常業務の改善による生産性向上を提案しております。
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